一位单边代办署理中介曾正在极短时间内，帮一位长住的客户成功卖掉了房子。他们请来四周的一百多位房产经纪人参加看房，现场有人细致房源卖点，并预备了完整的文字、图片和视频材料。经纪人把房源转发到伴侣圈，“间接触达了几千名潜正在客户”。

　　7月1日起，上海链家试点全新的办事模式“佃农分手”。所谓“佃农分手”，是指上海链家打破过去一个经纪人同时办事买卖两边的做法，要求每个经纪人只办事于此中一方，买卖两边都能获得更专属、高效的办事。

　　她还学会了“试探”中介，发觉有时所谓“有诚意的客户”并不存正在。每傍边介说有买家想领会底价，周时雨城市姑且诘问细节：客户做什么工做？为什么看中这套房？是初次购房仍是置换？若是对方一时答不上来，她心里就有了数：大要率又是来套底价的。

　　马晓军发觉，现正在买家越来越隆重，二手房买卖周期拉长，卖房变得越来越难。他和团队的带看率正在一下降。2022年8月，正在上海带看15到16组客户能成交一单，到2023年三四月，需要23组客户才能成交，到2024年六七月时，大要要带看45组才能促成一单。

　　陈清扬也坦言：“单边代办署理是坐正在各自客户好处上，供给专业办事。我们现正在的模式，仍是为了促成成交。”新模式下，A序列经纪人的工做量不变，但收入削减。

　　无论衡宇中介仍是业从，都正在履历“新周期”。正在一次次“探底”之后，周时雨的心理预期简直被拉低了。卖房两个月，房子的挂牌价比最后降了近30万元，人正在美国近程卖房，她几乎没有睡一个完整的好觉。目前处正在淡季，她正在社交平台上又发了一个帖子，先将房子短租，期待“金九银十”。

　　做为A序列经纪人，陈清扬指出，目前房源端和客户端的营业并没有实正分手。他供给的一份“二手佃农源过渡期业绩分派方案”提到，正在新旧模式切换期，A序列经纪人仍需要承担房源的根本工做。以他所正在门店为例，M店司理没有精神所有房源，每个A序列经纪人还要担任五六套房源的。

　　此外，她的压力不只正在卖房本身，还正在于置换链条的变数。为了激励“卖旧换新”，财务部曾正在2022年出台政策：自昔时10月1日至2023年12月31日出售自有住房并正在一年内再购房的纳税人，可退还出售环节已缴的小我所得税。后续政策又耽误到2025岁尾。余乐乐但愿赶正在岁尾前完成买卖，享受退税优惠。

　　中国房地产估价师取房地产经纪人学会会长柴强近期发文指出，近年来，中国房地产市场正正在从以新房买卖为从转向以二手房买卖为从，从卖方市场转向买方市场。

　　上海链家方面也公开暗示，之所以奉行此次，是由于目前二手房成交周期正在拉长，库存房源越来越多，客户获打消息的渠道也纷繁复杂，找到合适的房源、快速卖出房子已越来越难，买卖两边都更需要懂本人的房产经纪人。但这种改变，能让二手房更容易成交吗？

　　对中介来说，业从的底价是最环节的消息。刚挂牌时，周时雨间接交了底，成果一些中介把底价当成报价来找客户。买家“带着屠龙刀”继续杀价，以至想把价钱压到小区汗青最低成交价以下，“所谓‘底价’，永久没有起点”。吃了亏，周时雨后来再对外报价，会正在心里线万元，留做砍价余地。

　　马晓军指出，大型中介一曲以来的合作劣势正在于依托大规模门店收集，控制房源入口。但跟着市场从卖方转向买方从导，客户对办事个性化、专业化的需求上升，若是呈现办事能力更强的单边代办署理机构，可能劣势。

　　这一压力正在上海特别较着。上海的二手房买卖流程曾经很是成熟，业从不需要过度依赖大中介平台的背书。“试点‘佃农分手’，是对市场变化的回应，也是它正在内部鞭策单边代办署理模式的试验田。”马晓军对《中国旧事周刊》说。

　　为了让房子形态更好，她放弃“金三银四”的卖房旺季，比及5月上旬租客退租后，通过视频近程批示保洁阿姨，从头摆放家具，以至换了更温暖的灯胆。完之后，这套欧式精拆修的房子清洁敞亮，并附送全套家具。但仍然遭到了中介的挑刺。

　　不外，单边代办署理的结果也存正在争议。一些找到单边代办署理的业从，曾经挂牌卖了半年都没卖掉，带着焦炙找上门，但愿能又快又好地卖掉房子。陈清扬向《中国旧事周刊》坦言，这种期望值，正在当前的买方市场很难实现，“现正在客户的预算很难预估，统一个小区的房源，可能这个月能卖400万元，下个月只能卖350万元”。

　　上海链家有十多年从业经验的房产经纪人陈清扬向《中国旧事周刊》坦言，目前没有人敢业从能卖出高价，他所正在片区近半年几乎每个月都正在降价。“卖房难度大，但也不大，只需业从情愿接管（降低）价钱，很快就卖了。”。

　　“我也看不到他有什么动力帮我卖。”余乐乐向《中国旧事周刊》说，她的房子只是中介浩繁房源之一，能不克不及卖出去，对他影响不大。更尴尬的是，正在“佃农分手”模式下，她正在置换目标地还得再找一位A序列经纪人——比拟之下，这位经纪人更但愿她尽快卖掉旧房，但对方的次要工做只能是帮她找房源。即便A序列经纪人帮她找到了买家，口的人仍然能分走不少佣金。

　　正在如许的布景下，上海链家推出了“佃农分手”模式。链家一线房产经纪人分为担任办理的M序列店司理和A序列经纪人。此前正在二手房营业中，两边都能够对接、业从和买方客户资本。

　　7月9日，一位中介和余乐乐谈起“底价”时开宗明义：预算比挂牌价低近120万元的客户能不克不及来看房？余乐乐就地。正在她看来，这底子不是的买方心态，而是抱着“捡漏”的设法来试探价钱。

　　两个月下来，她正在链家、58同城和各类社交平台上接触了不少中介，发觉部门中介有一套雷同的话术：他们强调现正在买家少，生齿出生率鄙人降，若是不尽快降价出手，将来只会更难卖掉，从而试图压低业从的预期。还有中介会自动向她提到，统一小区刚挂牌了一套更廉价的房子，买家都正在看那套，制制紧迫感。

　　逆市入场，余乐乐是想卖房，但接触后，她发觉并不是所有中介都以促成买卖的心态来找她。“你这房子户型欠好卖。”有人一上来先否认房子，话里话外劝她降价。余乐乐做过功课，本人这套房正在小区内没有竞品，拆修也没硬伤。正在社交平台上，不少业从分享本人碰到的“中介压价套”或“若何防止被中介PUA、守住底价”的经验帖。立场分歧，业从和中介像是正在进行一场“斗智斗怯”的博弈。

　　余乐乐正在中介挂牌卖房时，正赶上“佃农分手”轨制落地。但正在她看来，新模式没有带来预期结果。她对接的房源人立场并不积极，以至由于忙于其他事务，健忘正在系统里给她的房子挂牌。挂牌后一周，她也只看到房源消息被贴正在中介门口的海报上，此外人没有其他动做。

　　马晓军说，海外业从是他们的主要客户群体。这类客户对单边代办署理模式接管度更高，并且比拟海外动辄数个百分点的佣金，国内1％摆布的费率曾经很低；加上国内卖房周期长、流程复杂，他们也更情愿花钱请专业团队打理。

　　房子才挂出去一周，余乐乐就感受本人卷入了一场拉锯和——卖房比她想象的还要心累。她正在上海杨浦区五角场商圈有一套110多平方米的房子，为了给家人置换房子，7月初，她决定卖房。

　　7月1日，上海市房地产买卖核心发布，2025年上半年全市二手房成交13。01万套，创下近四年来半年成交量新高。据房产买卖网坐“承平洋衡宇”阐发，上海二手房已持续4个月成交量破2万“阳春线”，上海二手房市场正处于新周期下的动态均衡阶段。但从成交价、挂牌量来看，上海二手房仍然受困于“以价换量”。

　　曲到签约环节，她都没有见过卖家，“卖方提前半小时到，签完字分开，我们再过去。我不需要斗智斗怯和对方谈价钱，全由中介代办署理去做，前提就是要绝对信赖中介”。

　　他提到，中介们为了完成业绩，仍是更情愿保举性价比高的房源——想让中介保举，还得把价钱压低。不外，他也认可，若是能帮业从通过合理降价尽快成交、削减丧失，正在当前行情下也算是“优良的单边代办署理”。

　　“不少报酬了促成买卖，会有一套话术，特地用来压低业从价钱。”马晓军对《中国旧事周刊》指出，这会让业从发生抵触以至强烈的防范心理。

　　单边代办署理目前正在美国、日本等发财国度愈加成熟。正在国内，受访者指出，这一模式更适合有必然的经济实力的业从，由于需方法取两边的佣金。对于那些本人不正在国内的房主，单边代办署理也有吸引力。

　　比拟保守中介，单边代办署理对从业者要求更高。马晓军说，起首要会营销推广，先得实地走访附近几十家中介门店，把中介微信都加到手，还要懂得短视频运营。更主要的是，团队要能阐发二手房市场、帮业从合理订价，而且能和客户构和。

　　余乐乐并非不克不及接管降价。“只需房价够低，打八折，房子当然能卖掉，那我还需要中介做什么？”她的方针是以相对合理的价钱成交。

　　深圳单边代办署理模式的前提是部分正在2021年上线新版二手房买卖网签系统，把挂牌、委托代办署理、产权核验、购房资历检验、网签存案等环节纳入监管，但结果仍待察看。

　　业从取中介的信赖危机，背后是二手房市场形势的改变。马晓军早正在2002年入行地产，插手刚成立的上海德佑，2009年后多次创业，2022年起头做单边代办署理。他清晰业从的痛点：业从花钱采办的是办事，但中介的方针是促成买卖，正在买方市场下，中介控制大量房源，最终沉点推哪一套，有时只是一念之间。

　　反不雅正在国内，为了让中介能更好推广房子，余乐乐本人做了几张图引见房源劣势，包罗小区的根基环境、四周学区、衡宇调养情况、周边房钱程度。她以至考虑到，很多人买110多平方米的房子可能是为了置换，还画了一个方案图，引见房子若何从二房改为三房，并提示中介正在营销时沉点引见这些劣势。

　　新政实施后，最大的变化正在于明白了分工：M店司理专责房源端，即、办理和业从的房源消息，不再承担获客使命；A序列经纪人则划归客源端，特地为购佃农户供给征询、带看等办事。两边若是要交换营业脚色，需提交申请。

　　“除非是投资客，不然做为业从，听别人说本人的房子欠好，实的很不恬逸。”同样被中介挑房源弊端的周时雨向《中国旧事周刊》坦言。2023年，因工做调动，周时雨举家搬到美国。她正在上海嘉定区有一套110多平方米的三室一厅，前两年一曲出租。但跨时区找租客、房子成了庞大的承担，她常常后三更被中介或租客的消息吵醒，本年3月，她决定把房子卖掉。

　　近两年，上海曾经呈现了不少特地做单边代办署理的第三方机构。房主把房源委托给单边代办署理后，代办署理方通过房产中介收集、自平台等多渠道，添加，尽快找到合适买家，并代表业从构和，争取卖出抱负价钱。中介机构的房产经纪人和单边代办署理是合做关系。中介控制着海量的客户资本，是最好的流量放大器。

　　她正在美国买房时也请过买方中介，对方也会供给专业的消息，包罗同户型近几年的成交价、预估水电费、房产税，以及周边典型卖家画像、出价习惯等。以至特地考虑了中国人的糊口需求，找的房子有能把油烟排到室外的抽油烟机。出价的同时，中介还帮她草拟了给房主的买房offer（申请信），引见家庭环境和喜好这套房的来由，提拔成交概率。

　　此次链家正在上海奉行“佃农分手”，被视做大中介公司起头试水“单边代办署理”模式。很长一段时间，国内房产中介机构都是买卖两边共用一个经纪人，但由于买卖两边好处有冲突，经纪报酬了促成成交，往往会方向此中一边，持久遭到诟病。业内更抱负的模式是单边代办署理，就像打讼事各请律师一样，为本人争取更大的好处。

　　正在马晓军看来，大型中介鞭策此次，缘由之一是担忧目前的单边代办署理模式可能本人的保守营业。2021岁尾，深圳正在二手房买卖中引入单边代办署理模式。正在自平台上，有不少人供给“单边代办署理”办事，称能帮帮业从“中介砍价”“无痛卖房”。

　　过去很长一段时间中，保守房产中介机构更多是靠人海和术：投合房主、争取更多房源，不需要投入太多手艺。特别正在焦点地段，买房一度靠抢。但现在，二手房挂牌量不竭增加，业从起头等候中介能供给更有深度、更专业的办事。

　　正在美国假寓后，周时雨买过房也卖过房，接触过本地的中介办事，美国房地产中介采用单边代办署理模式。正在考虑出售美国的房产时，中介会给她具体的：好比周边房源的成交周期、近半年的成交价，还会为她的房子做详尽的功课。“中介还告诉我，附近印度、美国买家比力多，印度人喜好鲜艳的颜色，换一换窗帘颜色，让房子看起来更讨喜。”。

　　中介到了现场，能感遭到业从的诚意，有的人就地就给客户打德律风，以至会正在中介之间营制合作空气。当天晚上，有买家情愿出价，他们一曲谈到三更12点，最终敲定了买卖。据引见，现在正在单边代办署理圈子里，如许的流程曾经成为一种“行业标配”。